建设文化旅游特色小城镇的六大关键问题

在过去的一年里,特色小城镇的市场一直在飙升 我们带领易咨询团队一口气完成了近10个温鲁尚阳镇的初步规划和产品研发案例,真正积累了一批最新的一线项目经验。 在最近的行业研讨会上,我和我的朋友们重新讨论了吕雯镇的几个核心问题,并在这里与大家分享。 经过与行业和相关政府部门的广泛沟通和接触,我们已经就这些核心业务模式和技术问题达成共识。 这个看起来像是中国城市化转型模式的一场运动的特色小镇,现在正在迅速登陆。 经过这些年的磨合,商业和技术上的困难正在逐步克服,产品从概念、感觉和概念到图纸和建筑的落地计划正在一个接一个地实现。 在这个过程中,我提炼了一些在体验这些项目的过程中遇到的核心常见问题,我们还试图找出最尖锐和不可克服的问题的答案。 在此,我想总结以下6点,并与业内同仁分享。 下一代旅游产品是什么形式?主流市场需要什么?在我们规划和研究的各种文化旅游城镇项目中,有一个问题是我们必须始终面对的。 这是如此重要和有意义,因为回答这个问题就是回答我们的市场是谁。 总而言之,什么样的产品是下一代旅游产品的主要形式?这个抽象主题如此重要的原因主要与我们目前正在创造的产品有关。 不同于房地产项目的建设,旅游目的地或旅游城镇的发展是一个长期的过程。 对于一项需要5-10年时间才能完成的工作,我们必须在产品创造之初考虑未来5-10年的市场需求趋势。 对于文化旅游业来说,年轻人永远是这个市场上最重要的顾客群体。 换句话说,在我们正在创造的产品在未来被成功地创造出来之后,他们的主要消费者群体已经成为90后和00后的一代。 经过大量的研究和讨论,市场已经基本达成共识。 优质、人性化、现代美观、安全、社会化的产品是市场需求的主流。 通过酒店市场的竞争情况,我们可以看到市场的线索。 大浪淘沙后,我们发现真正好的酒店产品是那些极具美感、美味的高品质食材、细致的服务体系设计和适中的价格的酒店,如华建堂 如何建立从0到1的小城镇文化体系?文化旅游城镇或文化旅游目的地与市场上其他项目的最大区别是需要独特的文化体系。 我们去度假是为了找到一个与我们日常生活完全不同的世界。 其中,最重要的区别是建立独特的心理和文化风格。这种风格和场景可以让人喜欢,容易接近,更容易着迷。 如何创造这样的风情和场景?有一个办法 从专业的角度来说,我们需要在空之间建立一个文化氛围体系和形象 我们已经看到中国最有影响力的项目已经建立了这样一个文化体系。 安纳亚的社区情怀,年花湾的精神假期,田园东方自然哲学,桃子和李子春风的朋友的欢乐,乌镇亚园的大学氛围,所有这些大项目都有着丰富的文化氛围 具有地域特色的文化元素,通过现代旅游系统的包装,呈现的作品是创新的。 从专业角度来看,文化系统的准备决定了总体规划的形式方向,决定了产品创作和方案设计的功能特征,也为游客和旅居者创造了文化生活指南。 这些是项目最终吸引力的本质。 与稀缺的顶级自然资源相比,目前开发旅游项目,从文化角度出发,通过产品创新获得全新的旅游体验,具有更普遍的操作意义。 如何建立旅游引爆点?坦率地说,我们去了一个地方旅游,去看最令人震惊的一幕 这种场景在我们心中是难忘的,成为美好岁月中最难忘的记忆。 这种场景就是我们所说的临界点。 临界点是吸引游客的关键产品。 在具体的项目实践过程中,创造旅游引爆点有两个特点:第一,不应该有太多的引爆点 根据投入和产出的要求,一个综合旅游项目不应有太多的临界点。 集中资本、技术、创造力和文化元素进行单点升级是一种常见的操作方法。 第二,临界点需要整合所有技术和创造力,这是高科技整合的高峰。 迪士尼的每一个核心场馆,灵山梵宫的壮丽和牛寿山佛殿的震撼,代表了中国顶级旅游作品的高度。 目前,市场上也有一种说法,不需要华丽的奇迹,只需要时尚温暖的氛围来占据市场的头脑,但我不这么认为。 虽然据说安纳亚孤独图书馆的产品营销也有刷朋友的功能,但这只是一种营销和宣传的方式。 从现场经验来看,先进的现代科学技术创造的临界点具有更广泛的经验价值。 从专业的角度来看,小而漂亮的作品确实是社区现场营销的一个很好的手段,但是没有人会把样品区结构的简单呈现作为项目的核心吸引力 旅游业不是房地产。人们需要的是一次真正令人愉快的经历和对世界令人震撼的重新认识。这不能被欺骗或奉承。 因此,我的观点非常明确。从创作高知名度的大型作品来看,技术与文化创意的结合是长远的方向。 因为它们代表了人类技术文明和文化成就的顶峰 在旅游目的地行业,真正成功的大企业将永远是拥有奢华梦想工厂和高超技术以展示实力的企业。市值1万亿元的迪士尼是这个行业的远山,也是世界学习和竞争的标杆。 旅游区是负担还是吸引力?根据霍华德“明日田园城市”的逻辑,每个小镇项目都需要建立一个重力模型。 这个理论是从产品的角度来解释的。一种非常重要的产品类型是市中心。 每个小城镇都有一个小城镇中心,每个旅游目的地都有一个特色的综合观光街区。 从观光到度假,这是中国旅游业十年来跨越的主要阶段。 在中国,建造一个传统的观光项目并不难,但是建造一个成功的度假项目却是极其罕见的。 最能反映项目度假标准的是小镇中心 如果一个有着特殊文化旅游的小镇连一个特殊街区都做不到,很难说这种产品的标准能满足未来假日旅游的趋势。 然而,现实是这样的特征块通常有各种各样的风格,但是它们很少。 有什么问题吗?如果我们用郊区商业街区的模式来经营旅游特色街区,那就大错特错了。 让我们来看看市场上成功的街道:每个人都有空去参观上海迪士尼乐园的迪士尼小镇、无锡年华湾的香花街和乌镇的水街。这些受欢迎的产品都是市场渴望学习的对象。 在许多以房地产利益为目标的项目中,小镇的特色街道已经成为难点和痛点。 老实说,从中期和长期来看,如果城镇本身没有街区的活力,那么城镇就是一座死城空 街区的活力、文化和氛围是这个小镇的标志。 在旅游目的地很难找到体积小、容易复制产品的特色街区。 在一个居民人口远远少于大城市的旅游目的地,所有消费者都是有目的的消费者。 他们怎么会来?他们怎么能留下来?他们怎么会忘记回来?这里有如此丰富的知识。 日本著名建筑师原广司在他著名的著作《教导100个世界住区》中明确指出,“所有的部分都必须被规划,所有的部分都必须被设计。” 这种看似偶然形成的风格和自然形成的风情实际上是精心计算和设计的结果。 事实上,这种场景的构建在宋卫平的《市长》一书的开篇就受到高度赞扬。” 因此,简而言之,小城镇中心街区的产品创作需要三个特点:一是形式要特殊,普通大城市商业街区的形式大多不适合小城镇街区,小城镇街区的形式规划要重新设计;第二,空应该迂回圆滑,使用各种接口。第三,人性化景观和场景的营造应大胆细致,为表演、社交活动和聚会创造多元化空空间。 一个成功的城镇中心和一个失败的城镇中心的区别在于10,000个历史和文化街区的意图和感受。 每一个游客都会感受到一件作品是否付出了巨大的努力。 对业内大多数人来说,小城镇房地产设施的特殊存在就像皇帝的新衣。 在许多关于小城镇建设的相关话题中,每个人都知道小城镇必须有房地产,但每个人都心照不宣地不说出来 毕竟,小城镇房地产话题是一个敏感的政治话题,没有人愿意详细宣传。 但不说这并不意味着问题不存在。 作为小城镇建设投资回报的最重要载体,房地产配套至关重要。 配套房地产的规模、配套房地产的类型、公寓类型的位置、示范区的展示以及后来的经营管理模式都是极具挑战性的技术问题。 每一个技术环节都有点欠考虑,给整个操作带来致命的损害。 如何将房地产转化为社区,如何将低入住率的小城镇配套房地产转化为经营性资产,如何让“产品就是广告,体验就是营销”的小城镇独特的居住文化氛围不同于大城市高容积率、高密度房地产开发的新课题。 关于城镇建设的时机,这是一个工程问题还是一个战略问题?小城镇的发展不同于普通房地产。这是一个长期投资过程,开发周期为5-10年,每轮超过2000亩。 分期开发建设是一个不可避免的问题。 许多人认为施工时机的内容是一个工程问题,这是完全错误的。 施工时机问题不仅是一个工程问题,也是一个财务和财务问题,是一个需要顶层设计的战略问题。 我曾经写过一篇在业内广为流传的文章,题目是“房地产高级竞争阶段的核武器:总体布局定位”(点击标题直接查看文章)。这里,据说总平面布置方向是决策者最重要的沙盘推演,总平面布置是高度综合的,涉及到企业决策的重中之重。 在市场上,一级开发商的决策水平与三、四级开发商的决策水平之间的差异,除了获得土地的能力之外,就是定位总平面布局的核心能力的差异。 建设进度面临两大利益相关者:第一,政府如何分阶段供应土地 根据我们的经验,分阶段土地供应计划背后的实质是企业的商业利益与地方政府考虑的公共利益之间的博弈 如果一个项目考虑商业利益,不考虑公共利益的要求,或者只考虑政府的公共利益,不考虑企业的实际商业需求,在这种情况下,双方根本无法谈判任何投资落地。 许多小城镇项目的蓝图是如此美丽,以至于土地供应和土地采摘的第一步无法进行,导致整个项目胎死腹中。 这种情况是地方政府缺乏控制经验和企业之间缺乏全面协调的结果。 因此,建设序列中的土地供应计划是整个项目财务模式的前提,这是除了地价和确定土地性质的权利之外,任何企业负责征地的投资部门都需要考虑的另一个重要内容。 二、企业自身的融资和财务平衡 施工进度计划背后的另一个因素是企业的内部财务因素。 土地收购的周期、性质和成本决定了项目的总体财务状况。 项目自有资本的规模、外部融资所需的各种资金、政策贷款或银行信贷安排都与建设进度高度相关。 对于小城镇产品的开发,外行企业着眼于利润,外行企业着眼于现金流。 上述六个问题中的每一个都是我们在推进实际小城镇项目的过程中会遇到的棘手问题。 在这里整理就是扔一块砖头来吸引玉石,让业界分享批评。 特惠津贴授权书的发出

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